富享建設股份有限公司-都市更新

案名：變更臺北市內湖區東湖段六小段245-2地號等15筆土地都市更新事業計畫及權利變換計畫案

實施者：富享建設股份有限公司

建築規劃：吳非士建築師事務所

更新規劃：正宇都市更新股份有限公司

壹、辦理緣起與法令依據

一、辦理緣起

本更新單元位於臺北市內湖區民權東路六段以東、康寧路三段以南、康寧路三段16巷以西及民權東路六段296巷以北所圍街廓東北側，包含東湖段六小段245-2、246-2、247、248-1、249、251、252、284、284-1、295、296、299、300、301及302地號等15筆土地，面積共計1,642.00㎡。

單元西側現存一幢屋齡逾30年之五層樓鋼筋混凝土造建築物，亟需儘速重建；另五筆屋齡逾40年之二層樓加強磚造建築物，業因參與「臺北好好看活動系列二」而先行拆除。並經100年4月26日府都新字第10001004700號公告「劃定臺北市內湖區東湖段六小段245-2地號等15筆土地為更新單元」。

二、法令依據

都市更新條例第10條第一項及同條第二項、都市更新條例第11條、都市更新條例第19條及同條第二項、都市更新條例第22條第一項及其但書、都市更新條例第29條第一項及其但書。

貳、更新單元範圍

一、基地位置

本案位於臺北市政府100 年4 月26 日府都新字第10001004700 號公告「劃定臺北市內湖區東湖段六小段245-2 地號等15 筆土地為更新單元」範圍內。更新單元位置位於康寧醫院西南側，距捷運葫洲站僅約30 公尺。主要交通動線可經成功路接文德路及內湖路通往士林、北投地區，或經民權東路六段及康寧路接至高速公路通往其他地區，周邊聯外交通非常便利。

二、更新單元範圍

(一)基地範圍

本更新單元位於臺北市內湖區民權東路六段以東、康寧路三段以南、康寧路三段16 巷以西及民權東路六段296 巷以北地區。

        (二)地籍範圍

本案更新範圍包含臺北市內湖區東湖段六小段245-2、246-2、247、248-1、249、251、252、284、284-1、295、296、299、300、301 及302 地號等15 筆土地，面積共計1,642.00 ㎡(約496.705 坪)。單元內合法建築物計有臺北市內湖區東湖段六小段225、226、227、228、229、230、231、232、233、234、235、236、237、238、239、240、241、242、243、244、245、458、529、1083、1556 及1557 等26 筆建號，總計面積3,088.13 ㎡。【註：其中458、529、1083、1556 及1557 等5 筆建號，參與98 年3 月31 日及99 年5 月31日臺北市政府公告＜臺北好好看系列計畫系列二北市環境更新、減少廢棄建物＞計畫，目前已拆除並完成空地綠美化】

參、實施者

      一、公司名稱：富享建設股份有限公司

      二、代表人：邱榮雄

      三、公司地址：臺北市中山區南京東路二段96號4樓

      四、統一編號：97288296

信託單位

       一、信託單位名稱：中國信託商業銀行股份有限公司

      二、信託財產對象及其法律關係：依據經主管機關核准辦理信託業法第16條第5項不動產之信託業務規定，擔任本案都市更新實施之受託銀行

肆、現況分析

  一、土地及合法建築物權屬

(一)土地權屬

本更新單元計有臺北市內湖區東湖段六小段245-2、246-2、247、248-1、249、251、252、284、284-1、295、296、299、300、301 及302 地號等15 筆土地，面積共計1,642.00 ㎡。本案於101年4月25日報請核定時，土地產權均為私有，所有權人合計84人 。計畫審議至今，土地產權業經陸續交付信託及移轉而有所更迭，惟仍均為私有，所有權人合計41人。

(二)合法建築物權屬

更新單元範圍內共有26筆合法建築物，包含單元西側一幢現存臺北市內湖區東湖段六小段225、226、227、228、229、230、231、232、233、234、235、236、237、238、239、240、241、242、243、244 及245 等21 筆建號之五層樓鋼筋混凝土造建築物(面積計1,960.94 ㎡)；另有臺北市內湖區東湖段六小段458、529、1083、1556 及1557 等5 筆因參與「臺北好好看活動系列二」而先行拆除之二層樓加強磚造建築物(面積計1,127.19 ㎡)。合計面積共計3,088.13㎡。本案於101年4月25日報請核定時，上述合法建築物均為私有，所有權人合計27人。計畫審議至今，上述合法建築物產權業經陸續交付信託而有所更迭，惟實質所有權並未改變，仍均為私有，所有權人合計27人。

(三)公、私有土地分布狀況

本更新單元範圍並無公有土地，全部土地均為私有土地。

(四)同意參與都市更新事業計畫比例計算

1.土地

更新單元內計有15 筆土地，面積為1,642.00 ㎡，土地均為私有，土地所有權人84 人。應計算同意比例之私有土地所有權人數為84 人、面積總和為1,642.00㎡。截至送件日止，本案私有土地所有權人同意參與更新人數為34 人，占私有土地所有權人全體比例40.48%；私有土地同意參與更新面積1,570.05 ㎡，占私有土地總面積比例95.62%。

2.建物

更新單元內合法建物計有26 筆，面積總計3,088.13 ㎡，產權均為私有。應計算同意比例之私有合法建物所有權人數總和為27 人、面積總和為3,088.13 ㎡。截至送件日止，本案私有合法建物所有權人同意參與更新人數25 人，占私有合法建物所有權人全體比例92.59%；私有合法建物同意參與更新面積2,923.11㎡，占私有合法建物總面積比例94.66%。

3.依都市更新條例第22條規定，自行劃定更新單元並申請實施都市更新事業者，應經更新單元範圍內私有土地及私有合法建築物所有權人均超過三分之二，並其所有土地總面積及合法建築物總樓地板面積均超過四分之三之同意。但其私有土地及私有合法建築物所有權面積均超過五分之四同意者，其所有權人數不予計算。截至送件日止，本案因同意參與都市更新之土地及私有合法建築物所有權面積均超過五分之四(私有土地所有權面積同意比例95.62%、私有合法建物所有權面積同意比例94.66%)，故其所有權人數不予計算。

伍、土地使用及建築計畫

一、現有巷道廢止或改善計畫

本更新單元範圍內之「康寧路三段16巷」為非屬都市計畫道路之現有巷道，其周邊及臨接本單元之計畫道路均已開闢可供人車通行，更新後已無存在之必要；且符合「臺北市都市更新自治條例」第10條：「都市更新事業計畫範圍內非屬都市計畫道路之現有巷道，經整體規劃為可供建築用地者，如鄰近計畫道路已開闢或自行開闢完成可供通行，且符合下列情形之一，得併都市更新事業計畫送本市都市更新及爭議處理審議會(以下簡稱審議會)審議通過後，予以廢止或改道，免依臺北市現有巷道廢止或改道有關規定辦理：」之規定，及同條第1款：「一、現有巷道全部位於都市更新事業計畫範圍內者」之情形，故擬依相關規定，併同都市更新事業計畫送臺北市都市更新審議委員會審議通過後予以廢止。

二、都市計畫土地使用強度

本更新單元範圍現行土地使用分區依臺北市都市計畫劃定為第一種商業區，法定建蔽率為55%，容積率為360%。

三、申請容積獎勵項目及額度

(一)法令依據

本案擬依「都市更新條例」第44條、「臺北市都市更新自治條例」第19條及「都市更新建築容積獎勵辦法」規定，申請容積獎勵。F＝F0＋ΔF1＋ΔF2＋ΔF3＋ΔF4＋ΔF5＋ΔF6

(二)申請都市更新獎勵容積項目說明

本案擬申請之都市更新獎勵項目包含ΔF3更新時程獎勵及ΔF5更新地區規劃設計獎勵等2項，申請獎勵樓地板面積合計為1,245.078㎡，約為法定容積之21.063%。

註：實際獎勵面積以都市更新委員會核定為準。資料來源：本計畫整理。

四、建築興建計畫

本案更新範圍面積1,642㎡，計畫興建一棟地下4層、地上15層RC住商綜合大樓，開發總樓地板面積為15,204.17㎡。其開發類別包括集合住宅、店鋪(一般零售業甲組、一般零售業乙組、一般事務所)及地下停車場等。

(一)人行步道

本更新單元規劃於南側(臨接8M道路)退縮6公尺之人行步道並順平處理供公眾通行使用；東側及北側則依相關法令規定設置騎樓，提供本社區及社區附近民眾舒適步行空間。

(二)建築量體

(1)更新單元配置以實體與虛體交互運用，創造豐富多變的公共領域與私密空間。

(2)規劃地上15層之建築量體，並藉由退縮留設開放空間之景觀四季變化植栽設計，創造空間變化的趣味。

(3)儘量增加建築量體採光面，兼顧視覺效果與建築室內物理環境之健康品質。

(三)人、車動線系統設計原則

       車道配合更新單元周圍建築現況配置，並遵守點的控制與面的開放原則，採人、車出入分離

       原則，藉以達到：

(1)最精簡且順暢的車行系統，最自由且安全的人行動線。

(2)最理想的人車分離，最輕微的環境衝擊。

陸、實施方式及有關費用分擔

 一、實施方式

本更新單元以「富享建設股份有限公司」為實施者，並依相關法令規定以「權利變換」方式實施更新重建工作。

本案於未來辦理權利變換計畫時，依土地所有權人原合法建築物原有位次及樓層優先選配，如有重複選配情況，則以協議或公開抽籤決定之。

樓別分配及找補原則如下：

(一)原302地號之土地所有權人優先選配六樓以下之單元。

(二)其餘土地所有權人則優先選配八樓以下之單元。

(三)壹樓地主優先選配更新後大樓之一樓單元。

(四)所有權人選配之停車位以公開抽籤方式分配。

    (五)土地所有權人實際分配價值與應分配價值產生差額時，雙方同意差額部份依都市更新權利變換實施辦法規定，以公開評鑑價格之當戶單價互為找補。

    (六)互為找補僅限於分配未滿一戶以內，且找補金額最接近者；未達最小分配單元總價值50%者，不得再選戶)

二、權利變換範圍：與更新單元範圍相同

三、費用分攤原則

        本更新單元都市更新事業，未來將依「都市更新條例」及其相關子法之規定，以「富享建設股份有限公司」擔任實施者辦理更新重建。所需經費由實施者以自有資金及辦理銀行融資籌措之；其分攤方式則由權利變換範圍內之土地所有權人按其權利價值比例共同負擔，並以權利變換後應分配之土地及建築物折價抵付。

柒、拆遷安置計畫

一、地上物拆遷計畫

由實施者依都市更新條例第36條規定代為拆除更新單元範圍內現存一幢5層鋼筋混凝土造之合法建築物，面積1,960.94㎡；拆除工程費用將於合法建築物所有權人拆遷補償金中扣除(拆除單價800元/㎡)，故依規定不再提列共同負擔費用。拆遷日則預定於權利變換計畫公告後第120天之後。

另已參與臺北好好看系列二活動而先行拆除合法建築物面積1,127.19㎡，依相關規定不得提列拆遷補償費，但仍得提列拆遷安置費用。

二、合法建築物之補償與安置

(一)法令依據

       都市更新條例第36條第二項、「臺北市都市更新自治條例」第4條及「臺北市舉辦公共工程拆遷補償自治條例」第10條。

  (二)合法建築物拆遷補償費及安置費計算

1. 參考「臺北市都市更新自治條例」及「臺北市舉辦公共工程拆遷補償自治條例」之相關規定，委託專業估價機構估定本更新單元內合法建築及農作改良物之殘餘價值，作為本案合法建築殘餘價值之補償依據。另因本案部分合法建築物所有權人持分比例不一，爰依其個別持分比例分別計算拆遷補償費及應負擔之拆除費用至整數位(拆遷補償費採無條件進位、拆除費用則採無條件捨去)，俾免將來發放拆遷補償費時產生困擾或爭議。

          2.本案業由實施者依各合法建築物使用現況與所有權人達成協議，本案預定安置期間以30.0月計算；為免產生困擾或爭議，本案將先依各所有權人持分比例計算個別之每月租金   補貼金額至整數位(元以下無條件進位)，再加總計算應發放租金補貼總金額。另，因參與「臺北好好看」系列二而拆除之原有合法建築物，依審議會審議決議不發給拆遷安置費。準此，拆遷安置費共計14,388,030元。

捌、財務計畫

一、成本說明

(一)土地成本(不列入共同負擔計算)

本更新單元面積合計為1,642.00㎡(約496.705坪)，依101年1 月之平均公告土地現值為233,836元/㎡，總額為383,958,000元。依據尚上不動產估價師聯合事務所鑑估本單元更新前合併前各筆土地總市值為996,704,981元；合併後總市值則為1,206,933,150元。

(二)更新事業實施經費

本都市更新事業實施總成本為948,390,787元

依「臺北市都市更新事業(重建區段)建築物工程造價要項」(以下簡稱工程造價要項)之規定，本案規劃地上15層、地下4層之鋼筋混凝土造(RC)構造之建築物，依該造價基準第三級之建材設備等級，造價為40,600元/㎡(詳見表15-1，建材設備等級表詳見附錄二)。依99年12公布之「都市更新事業及權利變換計畫內有關費用提列總表」提列標準計算共同負擔費用。本案評價基準日：民國101年2月2日。相關更新經費、更新前土地價值及更新後房地價格之計算，均以此期日為基準。

表15-1　臺北市都市更新事業(重建區段)建築物工程造價標準單價表  單位：元/㎡

玖、預估共同費用負擔比例

   預估更新後房地總價值(含地下室汽車停車位)約為：2,755,342,643元

   預估共同負擔費用約為：948,390,787元

   預估共同負擔比例為：為34.4201％

拾、估價作業情形說明

一、估價結論

二、估價結論說明

本案選用尚上不動產估價師聯合事務所之鑑價結果，係因考量該事務所鑑價結果，(1)更新前各宗土地價格比例較為合理；(2)更新前土地價格為三家鑑價機構中之最高值，較能兼顧不參與分配地主之權益；(3)地主應分配更新後權利價值亦為最高值，參與分配地主可取得最大之效益。

拾壹、更新後分配面積及位置

   一、更新後供分配之土地

本案更新前共計包括臺北市內湖區東湖段六小段245-2地號等15筆土地，面積1,642.00㎡。更新後將依地籍整理計畫將權利變換範圍內土地合併為1筆土地，暫編地號為臺北市內湖區東湖段六小段A地號，面積1,642.00㎡，屬第一種商業區。前述合併後土地地號及面積應依實際登記結果為準。

   二、更新後供分配之建築物及其土地應有部分

    本案更新後規劃興建RC造、地上15層、地下4層之住商綜合大樓，興建總樓地板面積為15,001.58㎡。本案共規劃80個分配單元，100部坡道平面式停車位(含法定汽車位89部、裝卸車位1部、行動不便專用車位2部及自設汽車位8部)

拾貳、實施進度

本案預計自都市更新事業計畫案核定發布實施至更新事業成果備查歷時約48個月。(詳見表18-1)

表18-1　都市更新事業實施進度表

拾参、申請歷程：

【公告劃定更新單元】100年4月26日

【事業概要核准】

【第一次自辦公聽會】101年2月22日

【第二次自辦公聽會】101年4月5日

【申請報核】101年4月25日

【選配期間】101年2月25日至101年4月9日

【公開抽籤】101年4月10日。

【補正】101年12月18日

【公展期間】102年9月16日至102年10月15日止

【公辦公聽會】102年10月3日

【召開都市設計審議幹事會】102年11月27日

【召開幹事及權利變換計畫審查小組會議】103年5月27日

【召開都市設計審議委員會】103年9月18日

【申請幹事及權利變換計畫審查小組複審】104年7月28日

【申請幹事及權利變換計畫審查小組複審(二)】104年11月17日

【聽證會】105年6月29日

【召開爭議處理審議會】105年9月5日、106年11月20日

【核定實施】107年7月24日

【都市更新核定實施公告】107年7月25日~107年8月23日止

【建築執照核准】107年12月14日

【申報開工】108年11月21日

        本案預計自都市更新事業計畫及權利變換計畫核定公告實施至都市更新事業成果備查歷時約69個月。

拾參、相關會議記錄摘要：

(一) 建築規劃設計部分

1.本案已修正2樓惟一般零售使用並設計室內低等修正情形，經實施者說明及審議會討論後，予以同意。

2.本案基地位於「第一種商業區」，經實施者說明周邊商業使用情形修正將原一、二層商業使用調整至一至三層，增加商業使用比例，經實施者說明及審議會討論後，予以同意。

(二) 財務計畫部分

本案配合△F5-1調降修正建築設計，共同負擔比35.49%調降為34.42%之情形，經實施者說明及審議會討論後，予以同意。另請依委員意見修正選配原則及實施者受配單元及車位相關內容。

(三) 權利變換及估價部分

本案估價報告書修正情形，更新後二樓以上平均單價為60.9757萬/坪，經實施者說明及審議會討論後，予以同意。

(四) 人民陳情部分：本案尚有所有權人尚未同意參與更新，請實施者持續溝通協調整合。

(五) 建築容積獎勵部分

1.△F3(更新時程之獎勵容積)同意給予413.78平方公尺(法定容積7%)之獎勵額度。

2.△F5-1(考量與鄰近地區建築物之量體、造型、色彩、座落方位相互調和之建築設計、無障礙環境、都市防災之獎勵容積) 同意給予413.78平方公尺(法定容積7%)之獎勵額度。

3.△F5-3(供人行走之地面道路或騎樓之獎勵容積)原則同意給予417.51平方公尺(法定容積7.06%)之獎勵額度，後續授權更新處核實核算後給予獎勵額度；另請實施者將人行步道以順平處理，並設置標示牌，明確標示留設面積、位置及無條件供公眾通行，並於住戶規約中載明。

4.臺北好好看系列二(北市環境更新、減少廢棄建物)之獎勵額度，依都市設計審議確認核發獎勵346.04平方公尺(法定容積5.85%)為上限，若獎勵值與計畫內容所載有變動，則須辦理變更事業計畫。

 拾肆、更新法令諮詢訊息：

 都市更新處

 請洽詢：都市更新處法令諮詢櫃檯或各行政區承辦人

 地址：臺北市羅斯福路1段8號9樓(中正行政中心)

 電話：(02)2321-5696 分機3030

 網站：www.uro.taipei.gov.tw提供相關資訊查詢及下載

  實施者：富享建設股份有限公司

  地址：臺北市南京東路二段96號4樓

  電話：(02)2551-3126

  更新規劃：正宇都市更新股份有限公司

  地址：臺北市羅斯福路二段30巷15號

  電話：(02)2396-5065

  建築計劃 : 吳非士建築師事務所

    地址：臺北市民權東路三段181號7樓之1

   電話：(02)2545-2318

※本案已設置專屬網頁提供本案相關資訊查詢

網址:http://fushe.pixnet.net/blog/post/44880119-擬訂臺北市內湖區東湖段六小段245-2地號等15筆土地都市更新事業計畫及權利變換計畫案