富享建設股份有限公司-都市更新

案名：擬訂臺北市中正區南海段一小段687地號等12筆土地都市更新事業計畫及權利變換計畫案

實 施 者：富享建設股份有限公司

建築規劃：吳非士建築師事務所

更新規劃：正宇都市更新股份有限公司

壹、辦理緣起與法令依據

一、辦理緣起

本更新單元位於臺北市中正區羅斯福路一段以東、寧波東街以西、寧波東街九巷以南、金華街以北所圍街廓西側，包含南海段一小段687、687-1、688、689、690、691、692、698、699、700、701及702地號等12筆土地，面積共計837.00㎡。

        本案係由土地及合法建築物所有權人依都市更新條例第11條規定申請自行劃定更新單元。案經臺北市政府96年8月13日府都新字第09604592600號公告「劃定臺北市中正區南海段一小段686地號等14筆土地為更新單元」，並於97年2月22日核准都市更新事業概要。考量實際整合困境及保障原同意參與都市更新土地所有權人權益，爰辦理變更更新單元範圍。嗣經100年5月20日府都新字第10030440700號公告「變更臺北市中正區南海段一小段686地號等14筆土地為同小段687地號等12筆土地為更新單元範圍案」。

二、法令依據

本案依據都市更新條例第22條第一項及同法第29條第一項但書之規定，由實施者擬具都市更新事業及權利變換計畫一併報核，並依據都市更新條例第19條規定程序辦理。

貳、更新單元範圍

一、基地位置

本更新單元位於中正紀念堂南側，距捷運中正紀念堂站出入口約30 公尺。主要交通動線可經羅斯福路通往新店、文山地區；經中山南、北路通往士林地區；或經愛國東路通往萬華、板新地區，周邊聯外交通便利。

二、更新單元範圍

(一)基地範圍

本更新單元位於羅斯福路一段以東、寧波東街以西、寧波東街九巷以南、金華街以北所圍街廓西側。

(二)地籍範圍

本更新單元範圍包含臺北市中正區南海段一小段687、687-1、688、689、690、691、692、698、699、700、701、702 地號等12 筆土地，面積共計837.00 ㎡。本單元劃定結果並未違背建築法第 44 條、臺北市畸零地使用規則、臺北市都市更新自治條例及臺北市土地使用分區管制自治條例等規定。

參、實施者

一、公司名稱：富享建設股份有限公司

二、代表人：邱榮雄

三、公司地址：臺北市中山區南京東路二段96號4樓

四、統一編號：97288296

五、聯絡電話：02-2551-3126

肆、現況分析

一、土地及合法建築物權屬

(一)土地權屬

本更新單元計有臺北市中正區南海段一小段687、687-1、688、689、690、691、692、698、699、700、701、702 地號等12 筆土地，面積共計837.00 ㎡。

上述土地產權均為私有，截至本案送件日止，所有權人合計28 人。

(二)合法建築物權屬

更新單元範圍內共有27 筆合法建築物，包含南海段一小段114、115、218、219、220、221、222、227、228、229、230、231、232、233、234、235、236、237、238、239、240、241、242、243、244、245 及246 等建號，面積共計2,369.92 ㎡)；其中114 及115 等2 筆建號因參與「臺北好好看活動系列二」已先行拆除 (面積計397.13 ㎡)。

上述合法建築物產權均為私有，截至本案送件日止，所有權人合計28 人。

(三)公、私有土地分布狀況

本更新單元範圍並無公有土地，全部土地均為私有土地。

(四)同意參與都市更新事業計畫比例計算

1.土地

本更新單元內計有12 筆土地，面積為837.00 ㎡，土地產權均為私有，土地所有權人28 人。應計算同意比例之私有土地所有權人數為28 人、面積總和為837.00 ㎡。截至送件日止，本案私有土地所有權人同意參與更新人數為25 人，占私有土地所有權人全體比例89.29%；私有土地同意參與更新面積760.15 ㎡，占私有土地總面積比例90.82%。

2.建物

更新單元內合法建物計有27 筆，面積總計2,369.92 ㎡，產權均為私有。應計算同意比例之私有合法建物所有權人數總和為28 人、面積總和為2,369.92 ㎡。截至送件日止，本案私有合法建物所有權人同意參與更新人數25 人，占私有合法建物所有權人全體比例89.29%；私有合法建物同意參與更新面積2,029.95 ㎡，占私有合法建物總面積比例85.65%。

3. 依都市更新條例第22 條規定，自行劃定更新單元並申請實施都市更新事業者，應經更新單元範圍內私有土地及私有合法建築物所有權人均超過三分之二，並其所有土地總面積及合法建築物總樓地板面積均超過四分之三之同意。截至送件日止，本案同意參與都市更新之私有土地及私有合法建築物之所有權人數及面積均已符合前述規定，爰依法擬具都市更新事業計畫及權利變換計畫書送請審議。另為使本案日後推動順利，實施者將持續與其他私有土地及私有合法建築物所有權人溝通協調，以其達成所有權人、政府及實施者三贏之完美結局。

伍、土地使用及建築計畫

一、現有巷道廢止或改善計畫

本更新單元範圍內並無非屬都市計畫道路之現有巷道。

二、都市計畫土地使用強度

本更新單元範圍現行土地使用分區依臺北市都市計畫劃定為第三種商業區(原屬第二種商業區)，法定建蔽率為65%，容積率為630%。

三、申請容積獎勵項目及額度

(一)法令依據

本案擬依「都市更新條例」第44 條、「臺北市都市更新自治條例」第19條及「都市更新建築容積獎勵辦法」規定，申請容積獎勵。F＝F0＋ΔF1＋ΔF2＋ΔF3＋ΔF4＋ΔF5＋ΔF6

(二)申請都市更新獎勵容積項目說明

本案擬申請之都市更新獎勵項目包含ΔF3 更新時程獎勵及ΔF5 更新地區規劃設計獎勵等2 項，申請獎勵樓地板面積合計為932.8415 ㎡，約為法定容積之18.68%。

四、建築興建計畫

本案更新範圍面積837.00 ㎡，計畫興建一棟地下5 層、地上15 層SC 住商綜合大樓，開發總樓地板面積為11,138.81 ㎡。其開發類別包括集合住宅、店鋪及地下停車場等。

(一)人行步道

本更新單元規劃於北側設置騎樓及退縮3.64 公尺人行步道，南側設置騎樓並順平處理提供本社區及社區附近民眾舒適步行空間。

(二)建築量體

(1) 更新單元配置以實體與虛體交互運用，創造豐富多變的公共領域與私密空間。

(2)規劃地上15 層之建築量體，並藉由騎樓及退縮3.64 公尺人行步道，以高質感石材鋪面創造舒適的公共空間，並搭配精巧的景觀植栽，襯托出簡潔的現代建築語彙。

(3)儘量增加建築量體採光面，兼顧視覺效果與建築室內物理環境之健康品質。

(三)人、車動線系統設計原則

車道配合更新單元周圍建築現況配置，並遵守點的控制與面的開放原則，採人、車出入分離原則，藉以達到：

(1)最精簡且順暢的車行系統，最自由且安全的人行動線。

(2)最理想的人車分離，最輕微的環境衝擊。

陸、實施方式及有關費用分擔

一、實施方式

本更新單元以「富享建設股份有限公司」為實施者，並依相關法令規定以「權利變換」方式實施更新重建工作。

本案將依所有權人舊屋原有位置及樓層優先分配(原二樓以上臨羅斯福路、金華街者優先選配面向羅斯福路、金華街二樓以上之興建房舍，原臨寧波東街九巷者選配面向寧波東街九巷之二樓以上興建房舍)，如不符分配，則以協議或公開抽籤決定之。樓別分配及找補原則如下：

(一)原臨金華街或羅斯福路壹樓店面之土地所有權人，將依現況大小(指舊舍地上第一層建物實測面積)比例優先分配興建大樓之壹樓店面。

(二)其餘所有權人原則依原有房屋位次選配興建大樓二樓以上、十樓以下之房舍。

(三)所有權人依其原有合法建築物門牌數，以公開抽籤方式分配地下第二、三層之平面坡道停車位。

(四)所有權人實際分配價值與應分配價值產生差額時，其差額部份依都市更新權利變換實施辦法規定公開評鑑價格之二樓以上平均單價為互為找補標準。

(五)互為找補僅限於分配未滿一戶以內，且找補金額最接近者。

二、權利變換範圍：與更新單元範圍相同

三、費用分攤原則

本更新單元都市更新事業，將以「富享建設股份有限公司」擔任實施者辦理更新重建。

本案資金來源，將由實施者「富享建設股份有限公司」及土地所有權人之一「玄瑞建設股份有限公司」共同籌措；出資比例為：「富享建設股份有限公司」約80%、「玄瑞建設股份有限公司」約20%。

費用分攤方式，則由權利變換範圍內之土地所有權人按其權利價值比例共同負擔，並以權利變換後應分配之土地及建築物折價抵付。

柒、拆遷安置計畫

一、地上物拆遷計畫

本案為維持周邊地區建築物安全及生活品質，將由實施者依都市更新條例第36條規定代為拆除更新單元範圍內現存之5層鋼筋混凝土造之合法建築物，面積1,972.79㎡，拆除工程費用預估為1,578,226元(拆除單價800元/㎡)；因拆除費用並未於合法建築物所有權人拆遷補償金中扣除，故將依規定提列共同負擔費用。拆遷日則預定於權利變換計畫公告後第120天之後。

另已參與臺北好好看系列二活動而先行拆除合法建築物(面積共計397.13㎡)，依相關規定不得提列拆遷補償費，但仍得提列拆遷安置費用。

二、合法建築物之補償與安置

(一)合法建築物拆遷補償費及安置費計算

1.實施者參考「臺北市舉辦公共工程拆遷補償自治條例」之相關規定，初步估定本更新單元內合法建築及農作改良物之殘餘價值，作為本案合法建築殘餘價值之補償依據。

2.本案業由實施者依各合法建築物使用現況與所有權人達成協議，安置期間以38.5月計算，拆遷安置費共計30,031,271元。為便於發放作業，將依各戶、個別所有權人分算每月租金補貼數額無條件進位計算至整數位，再計算安置期間租金補貼總金額。經計算後總金額為30,031,271(元)。

(二)其他土地改良物之補償

本更新單元依協議結果，將補償頂樓增建建物(補償面積為以原有合法建物頂樓面積之90%估算、補償單價25,000元/坪)，以及地下室部分(補償面積為55.35坪、補償單價100,000元/坪)。合計補償金額為18,983,475元。

(三)占有他人土地之舊違章建築戶之補償與安置

本更新單元內並無佔用他人土地之違章建築戶。

捌、財務計畫

一、成本說明

(一)土地成本(不列入共同負擔計算)

本單元面積合計837.00㎡，依100年之公告土地現值總額為307,879,569元，平均約為367,837元/㎡。依據第一太平戴維斯不動產估價師聯合事務所鑑估本單元更新前合併前各筆土地總市值為1,186,082,051元；合併後總市值則為1,357,111,800元。

(二)更新事業實施經費

本都市更新事業實施總成本為971,204,571元。

依「臺北市都市更新事業(重建區段)建築物工程造價要項」規定，本案規劃地上15層、地下5層之鋼骨造(SC)構造之建築物，依該造價基準第三級建材設備等級，造價為51,600元/㎡。依99年12公布之「都市更新事業及權利變換計畫內有關費用提列總表」提列標準計算共同負擔費用。本案評價基準日訂為100年12月25日，並依當月之臺北市營造工程物價指數之總指數為119.98辦理物價調整措施。依據「工程造價要項」規定：「採用權利變換方式申請案件，其物價調整基準日需與權利變換計畫之估價基準日一致。」相關更新經費、更新前土地價值及更新後房地價格之計算，均以此期日為基準。

玖、預估共同費用負擔比例

預估更新後房地總價值(含地下室汽車停車位)約為：971,204,571元

預估共同負擔費用約為：2,817,574,510元

預估共同負擔比例約為：34.469526％

拾、估價作業情形說明

一、估價結論

二、估價結論說明

本案選用第一太平戴維斯不動產估價師聯合事務所之鑑價結果，係因考量該事務所鑑價結果，(1)更新前各宗土地價格比例較為合理；(2)更新前土地價格為三家鑑價機構中之最高值，較能兼顧不參與分配地主之權益；(3)地主應分配更新後權利價值亦為最高值，參與分配地主可取得最大之效益。

拾壹、分配原則

本案將依所有權人舊屋原有位置及樓層優先分配(原二樓以上臨羅斯福路、金華街者優先選配面向羅斯福路、金華街二樓以上之興建房舍，原臨寧波東街九巷者選配面向寧波東街九巷之二樓以上興建房舍)，如不符分配，則以協議或公開抽籤決定之。樓別分配及找補原則如下：

(一)原臨金華街或羅斯福路壹樓店面之土地所有權人，將依現況大小(指舊舍地上第一層建物實測面積)比例優先分配興建大樓之壹樓店面。

(二)其餘所有權人原則依原有房屋位次選配興建大樓二樓以上、十樓以下之房舍。

(三)所有權人依其原有合法建築物門牌數，以公開抽籤方式分配地下第二、三層之平面坡道停車位。

(四)所有權人實際分配價值與應分配價值產生差額時，其差額部份依都市更新權利變換實施辦法規定公開評鑑價格之二樓以上平均單價為互為找補標準。

(五)互為找補僅限於分配未滿一戶以內，且找補金額最接近者。

拾貳、更新法令諮詢訊息：

臺北市更新處洽詢：都市更新處法令諮詢櫃檯或各行政區承辦人。

更新處地址：臺北市羅斯福路1段8號9樓(中正區行政中心-南門市場)「中正紀念堂站」2號出口

電話洽詢：02-2321-5696 按3030

更新處網站： www.uro.taipei.gov.tw 提供相關資訊查詢及下載

拾参、申請歷程：

【公告劃定更新單元】96年8月13日

【事業概要核准】97年2月22日

【變更更新單元範圍公告】100年5月20日

【第一次公聽會】100年12月27日

【選配期間】101年4月28日至101年5月27日

【公開抽籤】101年6月5日。

【申請報核】101年6月22日

【公辦公聽會】103年1月9日

【都市更新事業計畫及權利變換計畫核定實施公告】108年12月24日至109年1月22日

【都市更新事業計畫及權利變換計畫核准實施】108年12月18日

拾肆、目前進度：

一.因與玄瑞建設公司處理原共同出資者變更為權利變換,辦理中

二.目前拆照與建照資料前置作業準備中